　　一方面，2022年末，一直在进行地产去化的顺鑫农业存货为57.60亿元，增长了0.03%。另一方面，根据2022年报来看，顺鑫农业房产的开发项目存货账面余额 40.02 亿元，占顺鑫农业存货账面余额的59.42%，房地产开发项目累计计提存货跌价准备8.17亿元。在2022年度业绩说明会上，对于投资者提出的“后续是否继续减值”问题，顺鑫农业回复“会定期清查”。

　　虽然“去地产化”战略得到广大投资者支持，但久久不见成效也引发投资者的质疑。对此，顺鑫农业多次回复投资者称，2022年公司多措并举，全力推进各项工作，外埠项目基本完成住宅去化，北京项目也在积极推进去化，其中重点项目顺鑫颐和天璟住宅项目去化成果显著，下一步将聚焦上述两个项目的去化销售。

　　今年4月，顺鑫农业公告称拟以近20亿元的价格购买顺鑫佳宇持有的位于北京市顺义区的两栋楼宇资产，部分原因在于优化顺鑫佳宇的资产负债结构。

　　结合此次以债转股，顺鑫佳宇对顺鑫农业49.74亿元债务可获得免除，其资产负债结构得到进一步优化，有利于顺鑫农业加快完成业务剥离。

　　主营业务利润偏低

　　顺鑫农业剥离地产业务是为了聚焦主业，但其主营业务——白酒业务经营也不甚理想，2022年明显下滑。

　　根据2022年报，顺鑫农业白酒业务实现营收81.09亿元，同比下降20.70%，该业务板块跌出100亿阵营。顺鑫农业解释，2022年度公司白酒业务消费场景减少，导致白酒业务收入下滑。

　　酒类分析师蔡学飞告诉记者，“顺鑫农业优势价格带在中低端民酒市场，但是过去几年，整个酒类消费升级趋势明显，中低端酒类市场萎缩限制了企业发展，加之近年来顺鑫农业积极开展产品结构升级，不断加大对于魁盛号为代表的中高端产品投入，产品培育周期长，前置性投入大都拉低了企业的营收与利润”。

　　他还表示，“剥离房地产业务可以大幅改善顺鑫农业的财务表现，并且让企业更加聚焦白酒主业，有利于推动顺鑫农业市场竞争力的提升。”

　　但中国食品产业分析师朱丹蓬表达了不同的观点，他认为，“如顺利剥离地产业务，对顺鑫农业来说会产生及时止血的效果，但不管是白酒还是屠宰业务，应该看到顺鑫农业主营业务低利润的短板。”

　　据2022年报披露，顺鑫农业白酒业务毛利率为44.20%，屠宰业务毛利率为3.31%。以白酒举例，顺鑫农业白酒产品主打大众消费市场，利润空间低。从产品来看，顺鑫农业≥50元/500ml的高档酒代表品牌有经典二锅头、百岁牛栏山、魁盛号系列，去年营收6.73亿元，毛利率为81.80%；≥10<50元/500ml的中档酒代表品牌为珍品、金标陈酿、牛栏山一号系列，去年营收13.56亿元，毛利率为51.42%；<10元/500ml的低档酒，主要品牌包括陈酿牛栏山和传统二锅头，则为顺鑫农业白酒贡献了超60亿元的营收，占白酒整体营收的75%，但毛利率只有38.43%。

　　不只是毛利率低，顺鑫农业白酒销量下滑，导致去年库存猛增。2019年-2021年，顺鑫农业库存增幅分别为-35.21%、0.83%、-15.95%，而2022年这一数据大幅增加至199.10%。

　　透过年报不难发现，42度500ml牛栏山陈酿酒产品库存量增长695.52%是导致白酒库存大增的原因之一。按照顺鑫农业的说法，白酒收入下滑系白酒消费场景减少，而其在年报中称，白酒库存增加主要由于增加储备所致。

　　蔡学飞表示，“消费升级短期内对顺鑫农业造成了一些负面的影响，但是考虑到顺鑫农业庞大的销售量，全国性的销售市场与消费群体，顺鑫农业的产品结构持续升级也是大概率事件。”

　　2022年顺鑫农业推出新品——金标陈酿，正是其顺应消费升级趋势的标志性举措。但从年报中可知，为加大新品推广，去年顺鑫农业白酒板块整体销售费用同比增加至8亿元，其中主要用于新品投放与促销的促销费用增加89.97%。顺鑫农业表示，2022年度完成了金标陈酿的既定销售目标，销售量比上年同期增加1479.71%。

　　“一方面推进库存去化，另一方面积极寻求战略合作方，坚定推进房地产业务剥离事项。”顺鑫农业表示，公司白酒板块将坚决落实“三位一体两原则”的基本打法，紧盯过程管理，树牢长线思维，同时要协同推进，把推广金标陈酿和稳固陈酿市场结合起来，使之相互促进，推进今年的市场营销工作。（文章来源：中国白酒网）